マンション売却の質問

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マンション売却についての質問

マンション査定を行って、それぞれの業者さんから査定額を出してもらいました。それから実際にマンションを売るには、どのような不動産会社に依頼すれば良いのでしょうか?
不動産会社と一概に言っても、大手から中小企業までさまざまです。マンション売却を依頼する不動産会社は、必ずしも、査定額が高い会社・業者に依頼すれば良いとは限りません。その理由は、高く売却することも目的の1つですが、最も優先しなければならないのはマンションを売ることだからです。確かに、自分のマンションを高く売りたい気持ちはあって当然です。しかしマンションに買手がつかなければ、せっかくのマンション査定も水の泡になってしまいます。また、中古マンションの売却依頼を欲しいがために、わざと高額な査定額を提示する、悪質な不動産会社も存在します。もちろん、良心的に売却価格を高く設定してもらえるケースもあるかとは思います。ですが、高い査定額をした会社に決める前に、もう一度、適正な価格かどうかしっかりと見極める必要があるでしょう。


また、査定業者と販売会社が異なる場合は、まず、売却マンションのエリアに精通している査定業者を選びます。そこで適正な査定額を出してもらいます。次に、販売・営業を担当してもらえる不動産会社を探します。不動産会社は、販売活動に力を入れている会社であることが前提になります。つまり、購入者への宣伝や広告を活発に行ってもらえて、なおかつ、中古マンションの営業実績がある会社が有利だと言えます。販売力の強い不動産会社は、3ヵ月以内で売れるように努めてくれます。実績がある不動産会社では、早く売ることが可能です。そのほか、マンション売却の取引を数多くしている不動産会社、人脈を広く持っている業者などが挙げられます。人脈を多く持っていれば、買手を見つけやすいメリットがあります。また、何より、取引をする上での信頼や安心につながります。このことからも分かるように、中古物件の販売に強く、信頼がおける不動産会社に依頼することがベストな選択だと言えるのではないでしょうか。
査定額より高めの価格設定で売ることはできますか?
査定額より高く売りたい、そんな気持ちになるのは居住者だから当然の心理だと思います。ですが、立地条件が特別良い場合を除いて、高めの価格で売ることはなかなか難しいのが現状です。また、年数が経っても、土地の価格にさほど変動はありませんが、マンションはそのうち老朽化が進みます。古くなったマンションは、古くなった分だけ値打ちが下がってしまいます。そういう理由からも、高めの価格設定では売れ残るケースがほとんどです。ですから、なるべく早く売るためにも、査定額よりも少し安く設定することをお勧めします。もちろん、売主の思惑もありますので、その辺を考慮しながら価格を決めていくことが大切だと言えます。
中古マンションを高く売るためには、どうしたらいいですか?
中古マンションを高く売るためには、なるべく買主が買いたいと思えるようなマンションにする必要があります。そのためには、リフォーム(内装工事)や大規模な修繕工事を行うことが先決です。また、時代に合ったニーズも考慮して内装のデザインにこだわったり、柱や天井などを強化してみたりするのも良い方法かもしれません。他にも、手っ取り早く施せることとして、部屋を清掃したり、クリーニングしたりして綺麗にすることが挙げられます。買主側にとって、なるべく心地が良い住まいを提供することが必要です。
マンションに売り手がつかず、なかなか売れない場合はどうすれば良いのでしょうか?
第一に考えられる原因は、価格設定です。マンションの相場価格により近い金額で売り出すことが大切です。仮に、相場よりも高い価格設定であれば、買手も安いほうに流れてしまいます。売主がお客様の立場に立って売ること、それこそが自分たちのマンションを検討してもらえる要素にも繋がるはずです。査定価格よりも少し安い価格で販売することが、今すぐ講じれる対策の1つだと思います。


もう1つの原因としては、そもそものマンションの外観や内装の汚れ等が挙げられます。実際に、買う側の立場で中古マンションを見た場合、新しい居住空間にふさわしいかどうか、あるいは、綺麗で住みたくなるかが鍵となるはずです。ですから、より新鮮な状態でマンションを売り出すことが重要だといえます。対策としては、室内の汚れの除去、空気の入れ替え、エントランスや外壁の清掃などです。なるべくプラスの要素が出るように準備しておく必要があるでしょう。価格を下げるのは、それらの対策を取った後でも遅くはありません。
色んな対策を試してみましたが、未だに買い手がつきません。3ヵ月経っても売れなかった場合は、どうすれば良いのでしょうか?
まずは、不動産会社や販売会社に相談することです。もちろん、破格の値段でマンションを売り出せば買い手はつくと思われますが、それでは売り手のメリットがなくなってしまいます。ですから、担当の営業マンと話し合って、どういう対策が最も効果があるか検討してみましょう。


例えば、築年数がかなり経過しているマンションでは、大規模な修繕やリフォームを行うといったことも考えられます。売れない期間で維持費をかけるよりも、その費用をマンション自体に充てたほうが良いという考え方です。また、それでも売れない状況であっても、査定価格より10%程度下回った販売価格であれば、買い手にとってお得な物件にもなり得ます。


さらに、会社や業者にもよりますが、不動産会社がその物件を買い取るといった「買取保障制度」もあります。これは、一定期間が経っても売れないときに、個人のお客様に売らずに販売会社で買い取ってもらえる制度です。買取保障制度であれば、最終的に不動産会社に売ることができるため、安心して販売を任せることができます。


このように、さまざまな観点や方向から検討してみることをお勧めします。販売では、売れ残り物件にならないよう不動産会社の担当者としっかりと打合せしておきましょう。
大規模修繕中でも売ることはできますか?
大規模修繕中でも売却は可能です。買主が部屋を見学する際には、多少の不便はありますが、修繕をしていることで、かえって新鮮なマンションに変わることへのアピールに繋がります。売却される際、事前に、大規模修繕中である旨を販売担当者や営業マンに伝えておけば問題はないでしょう。
不動産会社(査定業者)で査定金額の違いがあるのはどうしてなんでしょうか?
まず最初に、不動産会社(査定業者)の主観が入っている事が考えられます。査定額を割り出すには「取引事例比較法」、「原価法」、「収益還元法」など、それぞれの不動産会社で同じような手法を取っていることに変わりありません。不動産会社(査定業者)の査定する側も人間ですから、どうしても主観や会社の意向も入ってきてしまいます。「マンション査定業者の実態」のページでもご紹介させていただいておりますが、不動産会社にもわざと高い査定額を提示する会社もあります。ですので、それらに惑わされないためにも、ご自身で周辺マンションの成約事例や相場価格を判断する目を養っておくことも必要でしょう。適正な価格を見極める力を持つことが、納得のいく査定結果につながると思います。
マンションに住み続けながら売ることは可能ですか?
売却予定のマンションに住みながら売ることは可能です。実際には、売主の多くがマンションに住み続けながら売りに出しています。というのも、売主は、そもそも買換えを希望している方がほとんどですので、その間、住みながら新たな購入先を検討しています。もちろん、空室にしてから売りに出した方が買手を案内しやすいというメリットもあります。反対に、居住中であっても特に問題はありませんし、マンションの中を見たいという買手が現れれば、仲介の不動産会社の立会いのもと、見学してもらうことも可能です。ただし、買手もなるべくいい状態でマンションを購入したいと考えていますので、見学の際はなるべく見栄えが良いように清掃や整理整頓しておく心構えも必要でしょう。
マンションを居住中に売却するのと、空き部屋にした状態で売るのとでは、どちらが効率が良いですか?
これはあくまで一般的な見方ですが、マンションを居住している状態よりも、完全に空きの状態にしておいた方が見栄えはよくなります。ですから、比較的売れやすいのは、空室の状態であると思われます。もちろん、短期間で売れるとその分の維持費がかかりませんので、効率よくコスト削減ができます。ただし、居住中であっても、綺麗な部屋にお住まいのご家庭であれば、人によっては、その方がアットホームに見えることもあります。一概にどちらが良いというのは、購入者の判断もありますので難しいところです。いずれにしても、開放感や清潔感を演出することが理想的だと言えるのではないでしょうか。
どのタイミングで、見学希望者が物件を見学しに来るのでしょうか?
不動産会社の担当者が見学希望者と約束を交わした日時に見学に来られます。その際、見学希望者がいた場合は、まず、担当者から売主に連絡が入ります。事前に、内見の打ち合わせがありますので、その段階で、ご自身の日程の都合を伝えておきましょう。また、見学希望者は、仕事が休みの土曜日、日曜日に見学を希望しているケースが多いようです。なるべく、土日の都合をつけることで見学の段取りもスムーズにいきますし、ひいては、成約に結びつきやすいと言えるでしょう。
平均、何日ぐらいで売れているのですか?
結論から申しますと、売れるまでの期間は、売却するマンションによりけりです。立地条件や環境条件が良ければ早く売却できますし、反対に、それらの条件が悪いと日数が経ってもなかなか売れないこともあります。販売会社は、一般的に3ヵ月をワンクールとして捉えていますので、3ヵ月で売ることを1つの目安にしておいた方が良いと思います。


ちなみにですが、すぐに買い手がついたとしても、販売会社における日程調整などがあるため、契約に至るまでの日数も1週間以上かかります。その後、買主の住宅ローンの申請や手続き、事務処理等が約1ヵ月程度かかります。すべてが順調に上手くいったとしても、1ヵ月と2週間はかかる計算になります。その後の引越し手配なども含めますと、最低でも1ヵ月半以上かかることを想定しておいた方が良いでしょう。売れるまでの日数・期間は、2ヵ月から3ヵ月程度が多いようです。
マンションが売れやすいシーズンはありますか?もしあるとするなら、それはどういった時期なんでしょうか?
中古マンションが売れやすいシーズンはあります。春先や1~3月の時期です。この時期には、新築マンションが相次いで建設される傾向にあります。それと同時に、新築マンションの購入を考える人が出てきます。つまり、マンションの売買に活気が溢れている時期とも見てとれます。この時期には、新築マンションと合わせて、比較的安い中古マンションを検討するお客様が多いのが特徴です。ですから、1~3月が希望価格や査定価格により近い価格で売れやすいということになります。また、春は引越しのシーズンですから、マンション業界全体の需要も高まります。例えば4月に引越しされる方は、その2、3ヵ月前から準備を始めますので、遅くても2月、3月にはマンションを購入しなければなりません。ですから、1~4月を目安にして売りに出してみるのも良いでしょう。
マンションを査定してもらった後は、必ず査定額どおりに売り出さなければなりませんか?
必ずしも査定価格で売る必要はありません。査定額が安いと思えば上乗せすることもありますし、査定額が高いと思えばそれより安く売り出すことも可能です。最終的には、売主の判断に任されるものです。ですが、査定額は、周辺マンションの相場でもありますので、それより高めの価格設定では売れにくくなってしまいます。査定価格よりも少し安い価格で売り出したほうが、より早く売れやすい傾向にあります。いずれにせよ、マンションの状態も加味されますので、価格設定は不動産会社の担当者と相談して決めることをお勧めします。
売却している間、担当者に鍵を預ける必要はありますか?
居住中に担当者が鍵を預かることは、当然ないに等しいです。ですが、空室にされる場合は、不動産会社の担当者に預けておいたほうが販売サイドも管理しやすくなります。急に、部屋を見学したいという買い手も出てきますので、そういった際に、鍵を預けておいたほうが手間がかからなくて済むでしょう。
売ろうとしているマンションが築20年以上経っています。マンションが古くても売れるんでしょうか?
マンションの状態によりけりです。ただ、築年数が経過していて古いといった場合には、内装や外観がさほど痛んでいないケースもあります。その場合は、立地条件さえ良ければ比較的売れやすくなります。反対に、設備や外壁などが劣化している場合には、当然、売れにくくなることも考えられます。査定額は、それらの状態や条件などを含めてトータルで算出します。ですから、一概に古いからと言って、必ずしも売れにくいものでもありません。また、売買契約の際には、その傷み具合などを「物件状況報告書」や「付帯設備表」などに記載しておく必要があります。老朽化したマンションを売り出す場合には、傷み具合をあらかじめ伝えておきましょう。


最終的には買主との交渉になりますが、万が一、欠陥部分があったとしても「瑕疵担保責任免責」という特約もあります。これは売買契約のときに結ぶ約束です。瑕疵担保責任免責の特約を交わした場合、売った後に発見された瑕疵(欠陥部分)については、売主が修復する責任を負わないで済みます。もちろん、売主側が欠陥を知っているのであれば、速やかに報告するか、修復しておきましょう。いずれにせよ、欠陥があるマンションではトラブルのもととなりますので、事前にその状態を告知する必要があります。
マンション販売担当の営業マンを指名したり、変更したりすることは可能でしょうか?
不動産会社にもよりますが、基本的には、対応可能な会社が多いようです。もちろん、営業マンとの相性もありますので、変更してもらったり、指名したりすることは決して悪いことではありません。ただし、明確な理由がない場合での変更は、不動産会社側の気を悪くさせるだけです。ですから、営業マンが対応してくれない、言うことが毎回違う、というような場合には、その理由を告げて担当者を変えてもらいましょう。重要な契約を交わすわけですから、信頼できる営業担当者を指名したい時も、その旨を遠慮なく伝えてみましょう。
その他、売却について気を付けるべき点はありますか?
マンション売却では、次の購入先を考えている方が多いのも事実です。その場合は、住宅ローンの残債を確認しておきましょう。ローン残債がたくさん残っていれば、新しいマンションの住宅ローンを組めないことも考えられます。できるなら、売却代金でローン残債を完済したいところです。残りのローンを支払えない売却代金(譲渡額)ですと、そもそも売却できなこともありますので、事前にしっかりと不動産会社に相談しておきましょう。また、売却可能な価格が気になる場合は、現時点での地価を調べておく必要があります。

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