売却資金と費用の質問

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売却資金・費用についての質問

マンション査定の相談でかかる費用はいくらですか?
マンション査定でかかる費用は、査定業者や不動産会社によってまちまちです。実際に、机上査定、実査定ともに無料でやっている会社も多くあります。当サイトでも無料で査定依頼できますので、宜しければ、どうぞお試しください。
マンション売却の際にかかる費用を教えてください。
マンション売却でかかる費用は、主に、仲介手数料、契約印紙代、住宅ローン返済における抵当権抹消の費用や所有権移転のための費用などです。金額は、それぞれの契約内容によってさまざまです。また、司法書士への手数料もかかります。司法書士へ依頼せず、個人で手続きする場合は別ですが、時間的に余裕がなければ依頼してみるのも良いでしょう。仲介手数料や印紙代、抵当権抹消の費用などについては、当サイトでも紹介しているので、是非ご覧いただければと思います。


また、売却で利益(譲渡益)が発生する場合は、それに加えて譲渡所得税や住民税がかかってきます。そのほか、リフォームされる場合はリフォーム代、新しいマンションに買換える際には引っ越し費用や新居での家具代が別途、必要になります。いずれにしても、さまざまな場面で出費がありますので、トータルで多めに用意しておきましょう。
広告の掲載料はいくらかかりますか?
マンションを売るのに必要な広告費は、たいてい、不動産会社が負担してくれます。もちろん、自分で広告を出す場合は別途掲載料がかかりますが、それ以外では、広告費をご自身で用意する必要はありません。不動産会社からは、住宅情報誌、インターネット、チラシなどで広告を出します。ただし、ごく稀ですが、特別な広告を出す方法をとった場合に売主自身が負担することもあるようです。
仲介手数料はいくらかかりますか?
仲介手数料は、会社によって金額が異なります。ただし、その金額は国土交通省の公示で上限が定められています。一般的には「売却価格×3%+6万円×1.05(消費税)」の計算になります。これは、400万円以上の売買価格での上限です。例えば、1,000万円でマンションが売れたとすると「1000万円×3%+6万円×1.05」の計算方式になりますので、最大で378,000円の仲介手数料がかかります。3,000万円では最大1、008,000円、1億円の取引では、最大3,213,000円の仲介手数料がかかってきます。当然、成約した金額が高ければ高いほど仲介手数料が上がっていきます。上記の計算はあくまで上限ギリギリまで取った金額ですので、良心的な不動産会社ではもう少し安くなると見積もっておいて良いでしょう。最近では、一定額以上から仲介手数料の代金を、売主に決めてもらうサービスもあるようです。
売却が決定したら、買主から(譲渡額の)消費税を受け取るんでしょうか?
個人がマンションを売買するときは、消費税は受け取りませんし、受け取ることができません。事業者(不動産会社)が取引する場合のみ、消費税がかかってきます。ただし、不動産会社へ仲介手数料を支払う際には消費税がかかりますので、混同しないよう注意してください。
売却代金はどの段階で支払ってもらえるのでしょうか?
売却代金は、契約成立時と物件引渡し時の合計2回に分けて支払われるのが一般的です。もちろん、代金を数回に分けて支払ってもらうケースもあります。契約成立時に支払う代金は、手付金と呼ばれています。手付金は、売却金額の5~10%が相場のようです。


残りの金額は、物件の引渡しの際に支払ってもらいます。なお、契約によっても異なりますが、数回に分けて支払いがある場合、手付金と内金とがあるので見間違えないよう心がけましょう。支払い方法は、トラブルを避けるためにも、契約内容にしっかりと明記する必要があるでしょう。
売却価格に税金はかかりますか?
マンションが売れたら、その売れた金額に対して譲渡税と印紙税がかかってきます。ただし、譲渡税(所得税と住民税を併せた税金)は、購入価格+売却時の諸経費よりも売却価格が高い場合にのみかかるものです。つまり、売却での利益が出ていない場合には譲渡税はかかりません。


専門的なお話になりますが、例えば、4,000万円でマンションが売れたと仮定して、その購入価格が3,000万円、さらに、売るときの諸経費(仲介手数料など)が200万円かかったとします。購入価格は、一般的に「取得費」と言います。取得費は、古くなった建物や築年数などによって減価償却費を差し引いた額で算出されます。取得費が2,500万円になったとすると、それに諸経費を足します。その合計額から売却価格を引いた金額が売却利益、つまり、譲渡所得(マンション売却で得た利益)になります。


この例では、「売却価格4,000万円-(取得費2,500万円+諸経費200万円)=1,300万円」で1,300万円が譲渡所得(売却の利益)になります。そして、この1,300万円に税金がかかってくるわけですが、通常、3,000万円特別控除という特例が適用されます。3,000万円までは控除するよ、という特例ですので、この例では譲渡税が一切かからない計算になります。


いずれにしても、ケースバイケースで所得税と住民税がかかる場合とそうでない場合がありますので、事前に不動産会社の担当者とよく話し合っておきましょう。また、譲渡所得の額によって税率が変わってきますので注意が必要です。
マンションを売却した場合、確定申告は必要ですか?
売却した年の翌年に、確定申告が必要になります。これは売却した方全てが対象となります。年末調整で納税しているご家庭や会社員の方も、確定申告が必要ですので注意してください。申告手続きについては、ご自身でも可能ですが、税理士に依頼することもできます。申告書は、各税務署で書くことになりますので、お近くの税務署に出向きましょう。ご存知の方も多いとは思いますが、確定申告は2~3月にかけて手続きを行えます。また、売却での利益や損失が発生したときには軽減措置もありますので、一度、不動産会社に相談してみましょう。
手付金はいくらもらえますか?
手付金は、厳密にいくらと決まっているものではありませんが、売却金額の10~20%が相場だとされています。契約内容によっては、5%の場合もあります。手付金は契約書に明記された金額となりますので、しっかりと書類を確認しておきましょう。また、契約破談の際にペナルティーとしてその手付金の全額を受け取れたり、売却価格の一部返済額になったりすることもあります。
売却した後の固定資産税と都市計画税はどうなりますか?
固定資産税や都市計画税は、1月1日現在のマンションの所有者に課税されるものです。通常、納税通知書でその税額が決まります。納税通知書は5月頃に送付されますので、それまでに売却した場合、固定資産税と都市計画税の金額がまだ確定していない事もあります。その場合は、前もって契約している不動産会社へ支払います。


例えば、前年の納税通知書の固定資産税・都市計画税が年間20万円で、売主が3月15日にマンションを引き渡した場合は、1月1日~3月14日までを日割りで計算します。1月1日を起算日として、引渡し前日までを負担する形となります。このケースでの売主負担額は「20万円×73日÷365日」で合計4万円です。


なお、関西では4月1日を起算日として採用する不動産会社もありますので、くれぐれも注意が必要です。

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