売買契約の質問

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売買契約についての質問

契約にはどのような物や書類が必要ですか?
マンションの売買契約で必要になる書類は、売買契約書、物件権利証(登記済みの権利証)、住民票、印鑑証明書、身分証明書、実印、銀行口座の分かる物、ローン残高証明書、固定資産税納付書などです。それに、付帯設備表、物件の現況確認書(管理規約書)や分譲マンション購入者用のパンフレットもあった方が良いでしょう。それらの書類は必要というわけではありませんが、契約をスムーズに進めることができます。もちろん、中にはこれらが不必要なケースもありますので、不動産会社や仲介業者にあらかじめ何が必要か確認しておきましょう。そのほか、金銭面では、仲介手数料や印紙代も別途、必要な費用となりますので、事前に用意しておきましょう。
権利証を失くしてしまったのですが、権利証がないと売却できないのでしょうか?
物件権利証を失くされたとしても、売却することはできます。その場合は、司法書士へ依頼して「資格者代理人による本人確認制度」、あるいは「事前通知制度」によって、所有者本人であることを証明しなければなりません。手続き方法は、司法書士事務所へ出向き、売主(登記義務者)は運転免許証などの本人であることを提示します。登記義務者とは売主のことで、売買において直接不利益を受ける人を指します。反対に、買主が登記権利者です。その後、いくつかの質問をかわして、本人確認が取れれば司法書士に書面を作成してもらえます。その書類が権利証の代わりになります。売主が直接、行政書士のもとへ出向かなければなりませんので、時間も必要となり、費用もかかります。面倒な手続きを避けるためには、権利証をなるべく大切に保管しておいたほうが良いでしょう。
代理人(居住者以外の人)でも契約を結べますか?
代理人でも契約可能です。その際は、代理人本人の署名、実印での捺印、印鑑証明書、代理人選任届などが必要になります。ただし、売買契約は非常に重要な契約ですので、売主、買主ともに出席するのがベストでしょう。もし仮に、売主が来なかったとしたら、買主は不信に思うかもしれません。ですから、信頼を得るためにも、代理人を立てずに所有者ご本人が出向くことをお勧めします。もちろん、決済時も同じです。決済時に主席できない場合は、事前に行政書士に立ち会ってもらう手続きを踏んでおきましょう。


また、例外ですが、破産した売却物件などのケースでは、破産管財人である弁護士が代理人となって売買契約を進めることもあります。その場合は、弁護士の証明できる書面を持っているだけで契約を交わすことが可能です。
契約内容は前もって確認できますか?
契約内容は、事前確認が可能です。不動産会社(仲介業者)から、事前に売買契約書や重要事項説明書のコピーや下書きをもらいましょう。契約当日に大量の書類を渡されても売主、買主ともに困惑させてしまうだけです。ですから、事前にしっかりとチェックを行い、予行演習をしておきましょう。分からない契約内容があれば遠慮せずに不動産会社の担当者に聞いておきましょう。
重要事項説明とは何ですか?また、説明書にはどういった内容が記されていますか?
重要事項説明とは、マンション物件の内容や取引条件が記された書面で、マンション取引の説明をすることです。売主と買主のトラブルを避ける目的で作られています。また「宅地建物取引業法」の法律でも交付が義務付けられています。


重要事項説明には、「対象となる宅地又は建物に直接関係する事項」や「取引条件に関する事項」などが盛り込まれています。具体的な内容として、マンションの所在地や広さ、売買取引に関わる金額、電気やガス、排水施設などのマンション設備状況や施設等が明記されています。金銭トラブルにも関わってきますので、しっかりとチェックが必要です。また、書面には宅地建設取引業者の記名と押印がしてあるか確認しておきましょう。
売却時の媒介契約には種類があるそうですが、どのような違いがあるんでしょうか?
媒介契約には、一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の3種類があります。契約によっては、複数の不動産会社に売却を依頼できないケースと、そうでないケースとがあります。一般媒介契約では、複数者にお願いする事ができますので、時間的に余裕がある場合は、こちらの契約を交わす方がメリットがあると言えるでしょう。


> 媒介契約についてはこちら
媒介契約の締結後にマンションを売らなかった場合、仲介手数料はかかってしまいますか?
マンションを売らなかった場合、契約が破談になった場合の仲介手数料はかかりません。仲介手数料は、成約したその報酬という位置づけですので、例え請求されたとしても支払う必要はありません。つまり、契約を結んだだけでは仲介手数料は発生しません。
買主から手付金を支払った後、契約を取り消されてしまった場合は、どうすれば良いのですか?
買主から契約を取り消されてしまったら、まず、買主に手付金を放棄してもらい、契約解除の手続きを取りましょう。ただし、手付金については契約内容にもよりますので、全額支払ってもらえるかどうかは契約時にチェックする必要があります。また、一定期間が経過した後の契約解除については、買主から違約金を支払ってもらうこともあります。違約金は、大体、売却価格の10~20%が相場のようです。いずれにしても、契約が取り消されても売主の損失にならないよう、不動産会社の担当者に相談してみましょう。
反対に、売主から契約を解除することは可能ですか?
売主から解約を申し出ることも可能です。しかしその場合は、ペナルティとして買主へ手付金の2倍の金額を支払う形になってしまいます。これは一般に「手付金の倍返し」と呼ばれるものです。


ただし、売主が新しいマンションを購入する場合、買換えでの資金調達ができないことや住宅ローンが借りられずやむなく契約を取り消すことがあります。その場合は、手付金を支払わないためにも、新居での「住宅ローン特約」を結んでおく必要があります。住宅ローン特約は、金融機関から融資の承認が下りなかった場合に契約を白紙に戻せるという特約です。通常、購入先の不動産会社で手配をしてもらえますが、気になるようでしたら、不動産会社に直接聞いてみましょう。


また、一方的に契約を解除した場合は、罰則として売却代金の10~20%相当の違約金を支払う義務があります。最高額で代金の20%ですから、非常に大きな負担額になってしまいます。契約時には、住宅ローンを含めてしっかりと注意しておく必要があるでしょう。

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