買い替えの質問

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買い替えについての質問

マンション売却から購入したマンションの入居に至るまで、どれくらいの期間をみておけば良いのでしょうか?
マンション売却から新たなマンションの入居までは、売れるタイミングによってさまざまですが、大体、3ヵ月以上はみておいたほうが良いでしょう。もちろん、最短で1ヵ月と2週間ほどで新居の引越しまで終えるケースもありますが、それは売却が順調にいった物件のみです。ですから、売却マンションの購入者が最初から決まっている場合を除いて、3~4ヵ月程度の時間的な余裕を持っておくと良いと思います。


3~4ヵ月の間には、買い手を不動産会社に見つけてもらうこと、売買契約の締結、所有権の移転手続き、新居マンション購入時の契約、さらに住宅ローンの申請など、さまざまな手続きや申請があることを念頭においておきましょう。買換えの場合は、特に余裕を持って住み替えたいものです。
自宅マンションを売るよりも、先に新しいマンションを購入しておくことは可能でしょうか?それとも、売却を優先した方が良いのでしょうか?
通常は、自宅マンションの売却で得た資金(譲渡益)で買換えをする人がほとんどです。買換えでは、売却を優先して、先に売ることをお勧めします。先に新規マンションを購入してしまった場合、住宅ローンを二重に組むことになりますし、場合によってはローン残債が完済していないため、ローンを借りられないケースもあります。自己資金やご予算に余裕があるときは別ですが、多くの買換えでは、売却マンションの住宅ローンを支払った後、新しいローンを借りるほうが望ましいでしょう。これらは「同時進行タイプ」や「売り先行タイプ」と呼ばれています。その反対に、新居を先に契約することを「買い先行タイプ」と言います。


また、買換えでは「買換えつなぎ融資」で一時的に銀行からお金を借りることも可能です。ですから、売ったあとに住み替えるほうがコストを抑えられて効率も良いと思われます。ただし、日程によっては、先に売却できたとしても、新しいマンションへの移転や引越しが追いつかず、一時的に賃貸マンションを借りるに至ってしまうこともあります。賃貸マンション住まいにならないためにも、あらかじめ、スケジュールや段取りを決めておきましょう。
買い替えの契約を交わした後で、新しいマンションの住宅ローンが借りられなくなったらどうすれば良いですか?
売主が売買契約を結んだ後、諸事情によって新居での住宅ローンを借りられなくなれば、契約を解除することができます。ただし、契約書や重要事項説明書に「住宅ローン特約」や「買い替え特約」が明記されてあることが前提です。


住宅ローン特約は、金利、借入金額、返済期間についての詳細が書かれてある必要があります。買い替え特約についても、返済の期間などが明記されていなければなりません。


当然、買い替えの際には、売却価格の金額が少なくて、新しいマンションの購入資金が調達できないケースも考えられます。ですから、契約を解除するときは、契約不履行や契約違反にならないようにするためにも、不動産会社と綿密に打ち合わせる必要があるでしょう。また、特約を結んでいて銀行から融資を受けられなくなった場合は、手付金の全額を返金してもらえます。
住宅ローンはいくら位までが適正なんでしょうか?
厳密にいくらと言うことは出来ません。個人個人のライフスタイルに合わせて住宅ローンを組みますし、購入マンションの価格もそれぞれ違うはずです。ただ、目安としては、住宅金融公庫では返済比率が20%までと定められています。民間の金融機関では、それより高い比率(25~30%程度)であっても貸してもらえるようですが、将来性を考えると、やはり低い方が望ましいでしょう。また、手取りの収入で考えますと、収入の30~35%以内でローンを組みましょう。病気や怪我なども考慮すれば、なるべく返済額を少なくすることが大切です。また、年収が上がることを見越している場合は、長いスパンで見て、2、3年後に買い替えることも検討してみましょう。
住宅ローンの残債がたくさん残っていても買い替えられますか?
住宅ローンの残債が多い場合でも、買い替えが出来ることもあります。当然のことですが、旧マンションの住宅ローンが全額近く残っているにも拘わらず、売却価格がはるかに安く自己資金もなければ、買い替えることは不可能です。もちろん、売った代金で住宅ローンの完済ができれば、それが最も効率的でしょう。


残債の金額と新しく購入するマンションの販売価格によって、買換えの可、不可が決まってきますので、基本的には、そのユーザーによりけりです。ですが、二重ローンを組むこともできますので、残債があるからと言って買い替えができないわけでもありません。買い替えでは「買い替えつなぎ融資」で銀行からお金を借りて、次の購入マンションに充てることも可能です。ただし、返済額が軽減されるわけではありませんので、計画をしっかりと立てて返済していくことが望ましいでしょう。いずれにせよ、買い替えでは資金に余裕を持って、住宅ローンを組んだほうが良いと思います。
マンションの買い替え時のタイミングを教えてください。
マンションの買い替えのタイミングは、個人のライフプランや収入、予算などによりけりです。退職のタイミングで買い替える方もいれば、子供ができて子育て環境を作ろうとするタイミングで買い替える方もいます。ですから、買い替えのタイミングには、個人的な事情が大きく反映されるものです。


それでも、適切なタイミングは共通する部分もあります。共通する点は、3つに分類されます。1つは、買い替えの目的です。退職や子育て、家族が増えたり、周辺の環境が変わったりしたときが、買い替えるときです。これはあくまで、自分が今の状況で住みづらくなったと感じていることが重要です。2つ目に、マンション物件の価格です。地価の変動によって自宅周辺の地価が高騰している時に売ると、良いタイミングだと言えます。ただし、当然ながら他の土地も高くなっていますので、単に投資目的であれば見送ったほうが無難でしょう。最後に資金面です。資金がないタイミングで売ろうとすると、今度は買うことが大変になってしまいます。これらの3つのタイミングを見計らって、なるべく損失やデメリットにならないように買替えを進めていくことが重要だと言えるでしょう。
買い替えるマンションが決まっていない状態で、先に自宅マンションが売れてしまった場合、どうすれば良いですか?
自宅マンションが先に売れてしまい、出て行かざるを得なくなった時は、賃貸マンションなどで仮住まいを契約するか、買主に待ってもらうかのいずれかになります。待ってもらうと言っても、契約上の引渡し日がありますので、あくまでも一定期間です。ですから、基本的には前者の仮住まいを用意するか、実家に戻るか等の方法しかないでしょう。


仮住まいでは、当然、賃貸物件を借りることになります。ただし、最近では、ウィークリーマンションやトランクルームを短期的に賃借できるようになっているので、それらを活用するのも良いでしょう。賃貸物件を借りる場合では2年間の契約期間があるので、短期でも借りられるかどうか交渉する必要があります。トラブルにならないよう、未然に注意しておきましょう。

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