維持管理

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維持管理(修繕)

維持管理は、長期修繕計画の有無や、修繕積立金の残高、実際に修繕工事が行われているかどうか、竣工時の図面を保有しているか等が挙げられます。組合活動において、マンションの管理規約があることも評価になります。

他に駐車場、管理人室、コミュニティーやトランクルームなどの設備についても査定の対象になります。これらは全て、設置されているか否かの基準で判定されます。

長期修繕計画の状況

長期修繕計画の状況は、住宅金融公庫の「公庫マンション維持管理基準」で判断します。「公庫マンション維持管理基準」には、20年以上の修繕計画であることや、具体的な工事予定金額などが記されています。

長期修繕計画が、この基準に則っている場合は高く評価されます。計画の見直しや内容確認が定期的に行われているか等も判断材料となります。

修繕積立金の充足度

修繕積立金の充足度も「公庫マンション維持管理基準」から判断します。基準に定めたとおりの積立金額で、なおかつ築年数が5年未満であれば、最も高く評価されます。続いて、公庫基準を満たしつつ、築年数が5年以上12年未満の場合、基準を満たさず築5年未満、築12年未満、築12年以上の順番に評価されます。長期修繕計画がない場合は、基準を満たしていないと判定されます。

主要な修繕の実施状況

主要な修繕の実施状況では、長期修繕計画が実際に行われているかどうかで判断します。修繕工事の履歴を見て、社団法人 不動産協会の「長期修繕計画」に沿った工事周期で行われている場合に、評価が上がります。実施されていなくても、築年数がさほど経っておらず、工事をするまでもない場合は「未済」として評価されます。

竣工時の主要図書の保有状況

竣工時の主要図書の保有状況では、見取り図や配置図など、マンション管理適正化法に定められた書類の有無で判定されます。書類をすべて保有する場合を、「有り」として評価します。また、建築確認申請図書も保有している場合も評価されます。

その他の図書の保有状況

その他の図書の保有状況では、建築住宅性能評価書、リ・ユース住宅調査判定書、マンション情報登録制度登録証明書の保有の有無を判定します。

※出典:
財団法人 不動産流通近代化センター『中古マンション価格査定マニュアル』

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