共用部分

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共用部分(建物部分・設備と施設)

建物の外壁仕上げ材・外壁の状況

建物の外壁の仕上げ材は、外壁の材質がタイル張貼り、吹付タイル、リシン吹付の3つに分けられます。タイル貼りが最も評価が高く、次に吹付タイル、最後にリシン吹付の順番で優劣が評価されます。

室内のメンテナンスは、室内の維持、管理、保守の状況から評価されます。手入れがよく行き届いていれば「優」、多少の傷みがある場合は「普通」、手入れされていない状態ですと「劣」といったように判定されます。

外壁の状況は、劣化の目立ちによって判断されます。劣化が見られない外壁が最も評価が高く、軽い劣化、劣化が目立つ状態、の3つに分けられます。劣化が激しい外壁とは、吹きつけの壁やタイルの浮きが目立つ状況です。また、クラック(ひび割れ)があったり、リシン面の白華、コンクリートの落剥が見られる外壁は、評価が下がってしまいます。

エントランスの状況

エントランスの状況は、玄関口の広さと仕上げがポイントになります。エントランスの面積が広いマンションが最も評価が高くなります。次に、新築時の表面材料や状態、ホール内の照明の明るさ、鉢植えなどの有無や手入れも評価対象に含みます。

建物の構造・耐震性

建物の構造は、軽量鉄骨造(ALC)、鉄骨造、鉄筋コンクリート造(RC)、鉄筋鉄骨コンクリート造(SRC)、また、マンションにはほとんど見られませんが、ブロック造、木造とに分けられます。

価格は、鉄筋鉄骨コンクリート造が最も高く、次に鉄筋コンクリート造、ブロック造、鉄骨造、木造、軽量鉄骨と続きます。

高層マンションに多く使われているのは、鉄筋鉄骨コンクリート造(SRC)になります。

耐震性は、マンションの着工年月、耐震改修工事の実施、劣化の状況、構造、形状などによって判定されます。耐震性は、建築基準法における「新耐震設計法」の基準に則って評価します。

耐震強度偽装事件でも問題になりましたが、耐震性は、国土交通省から出されている評価基準のよって数値化されています。耐震性は、「住宅性能表示制度」の耐震性能2等級以上がもっとも評価が高くなります。

評価の数値とは関係なく「新耐震設計法」で設計されたマンション、あるいは「旧耐震設計法」をクリアしていて、耐震性を確保していると見なされたマンションは次に評価が高くなります。旧耐震設計法の基準のもとで設計されたマンション、旧耐震基準を満たしていないマンションの順番に、評価が下がっていきます。

耐震性の補強もポイントになります。耐震壁や鉄骨ブレース、そで壁が増設されているものは評価が高くなります。一方、1階がピロティになっていたり、構造が不整形であったりするマンションは評価が下がります。

ピロティとは、1階部分がエントランスホールや駐車場になっている空間のことです。柱だけで構成されているため、補強が必要となります。

建築基準法の「新耐震設計基準」については、1981年6月着工以降のマンションが該当します。新耐震設計基準は、査定評価に大きく影響します。また、売却時の信頼にも欠かせません。基準を満たしているかよくチェックしておきましょう。

バリアフリー対応状況

バリアフリー対応状況は、住宅金融公庫の「公庫住宅等政策融資技術基準」に適合しているか否かで評価が異なります。住宅金融公庫の基準をすべて満たすと評点が高くつきます。基準を満たしていなくても高齢者や障害者に配慮していれば、一定の評価がされます。スロープや手すりなどが設置されていないマンションは、評価が下がります。

道路幅

道路幅は、建築基準法に則って評価します。道路幅が4m以上ある道路に面したマンションであれば、問題ありません。道路幅は4m未満であった場合、マンションにセットバック(後退)部分をつくる必要があります。

建築基準法の定めるところによると、道路幅4m未満の道路の中心線から、2m以上にセットバック(後退)していなければなりません。

ですので、セットバック部分があるか否かというのが評価の基準となります。セットバック部分は、敷地面積に含まれないので、よく確認しておきましょう。

危険地域・嫌悪施設

危険地域は、地すべりや洪水などの自然災害発生の危険があるエリアを指します。他にも、危険と見なされる場合は評価が下がります。

嫌悪施設は、汚水処理場や墓地などの嫌悪感を与える施設の有無です。それらと同様に、嫌悪感を与えると思われる場所のマンションもマイナスの評点となります。

屋根・避難路・セキュリティー設備・宅配ボックス

屋根は、傷みや老朽化がポイントとなります。漏水防止や断熱材を施しているか否かが評価の対象です。

避難路は、消防法や建築基準法の定めた基準を満たしていることがポイントになります。避難路は、前提条件として、2方向以上に分かれていなければなりません。2方向が確保されていない場合は、もちろん評価が下がってしまいます。

セキュリティー設備は、エントランスのオートロックの有無、それ以外の出入り口にセキュリティ設備が置かれているかが評価されます。セキュリティなし、セキュリティあり、高度なセキュリティ設備ありの3段階に分かれています。

宅配ボックスは、マンションに設置されているか否かで判定されます。

※出典:
財団法人 不動産流通近代化センター『中古マンション価格査定マニュアル』

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