立地条件

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立地条件

周辺環境
周辺環境は、マンションの立地している街区(ブロック)によって評価されます。閑静な住宅地にあるマンションが最も評価が高くなります。次に、住居用マンションや一般住宅が立ち並んでいるエリアで環境面に問題がない場合、環境整備途中のエリア、工業用の建物が混在するエリア、近隣住民に不快感を与えるエリアの順番に評価されます。
電車等の騒音・生活音
電車等の騒音・生活音は、ベランダなどの外に面したところで測定されます。朝と夕方、あるいは電車や車が頻繁に行きかう時間帯などは避けて調べます。

騒音や振動がまったくない場合、または、50デシベル未満の場合には評価が高くなります。続いて、話し声程度の音が聞こえる50~65デシベル、明確にうるさいと感じられる65デシベル以上の、3段階評価で判定されます。
店舗への距離
店舗への距離は、食料品やデパート、衣料品や商店街など(生活必需品のあるお店)へのアクセスの時間を算出します。徒歩3分以内にお店があれば最も良く、続いて10分以内の距離が評価されます。最も悪い評価は、10分以内に店舗がない場合となっています。
公共施設利用の利便性
公共施設利用の利便性では、公園、広場、役所や学校、医療施設までの距離感覚が評価されます。公共施設が、歩いて短時間で行ける距離に多くある場合は、評価が「良い」とされます。交通機関を利用していける場所であれば「やや劣る」、交通機関を利用してもいけない場所は「劣る」と評価されます。そのほか、図書館、幼稚園、コンビニなどからも近いと評価が上がるでしょう。
用途地域
用途地域は、都市計画などによって実施されている、または実施予定の地域によって判断されます。市街化区域と市街化調整区域、(第1種、第2種)低層住居専用地域、中高層住居専用地域、居住地域、商業地域、工業地域、無指定地域などに分かれます。

市街化調整区域や工業専用地域には、基本的に住居を建てられないので関係ありませんが、地域によっては、さまざまな規制がありますので、注意が必要でしょう。
建ぺい率
建ぺい率は、マンションの敷地面積に対する建物の割合を評価します。建ぺい率が高ければ高いほど、土地に対してぎっしり建てられることになります。ただし、その分ゆとりがなくなってしまうので、一概に建ぺい率が高ければ評価が高いということには繋がりません。

また建ぺい率は、用途地域の規制によって指定されているものです。市町村の都市計画や条例をチェックしておく必要があるといえるでしょう。
容積率
容積率は、マンションの延べ面積に対する敷地面積の割合を評価します。建ぺい率と同様、容積率が高いほど部屋も広くとれます。専有面積が広ければ、価格や評価が高くなります。

容積率については、前面道路の幅員によっても制限されているので、一度チェックしておきましょう。
※出典:
財団法人 不動産流通近代化センター『中古マンション価格査定マニュアル』

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