専有部分

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専有部分

室内の仕様・仕上
室内の仕様・仕上は、内装の優劣で判断します。仕様は、住んでから現在までの状況を見ます。仕上げは、新築時に施された仕上げ材などから判断されます。

仕上げ材とは、目に見える部分の表面材料のことです。室内ですと、壁紙やタイル、板などの壁材がこれに当たります。

室内の仕様は、汚れやシミが目立つ状態ですと、売れにくくなってしまいます。コスト削減のためにも、室内のリフォームを施しておいたほうが良いでしょう。
室内メンテナンス状況
室内のメンテナンスは、室内の維持、管理、保守の状況から評価されます。手入れがよく行き届いていれば「優」、多少の傷みがある場合は「普通」、手入れされていない状態ですと「劣」といったように判定されます。
柱・梁・天井の状況
柱、梁、天井の状況で優劣を判定します。柱や梁は、室内で見える部分の形、大きさを判断します。具体的に、梁下は2.2m以上の確保できれば、普通以上の評価がされます。天井は、床から2.5mを超す高さがあれば「優」、2.2~2.5m以下は普通と判定されます。天井が高いほど優れていると見なされます。
床
床は、カーペット、フローリング、畳、クッションフロア、縁甲板、タイルなどの素材で評価されます。床用シートが施されているかや、乾式二重床などの床の厚みをチェックします。
壁
壁は、壁紙や塗り材、タイルや板などの壁材や状況から判断します。クロスにひどい傷みや汚れがあれば、リフォームしておきましょう。
省エネルギー性能
省エネルギー性能については、住宅金融公庫から出されている「次世代省エネルギー基準」に沿って判断されます。「次世代省エネルギー基準」に適合するマンションの場合は優れていると判定されます。

次世代省エネルギー基準とは、地球温暖化対策を考慮してつくられた基準です。住宅金融公庫から融資を受ける際に、基準を満たしていれば、割増で融資が受けられます。
外からの騒音・振動
外からの騒音や振動は、窓を閉めた状態で調査されます。エレベーターやシャッター、オートロックや変圧器からの騒音や振動がある場合は、評価が下がってしまいます。部屋を閉め切った状態で40デシベル未満であれば、とくに問題はありません。

また、近隣住民や上下階からの騒音・振動は、状況によって変わるので、査定項目に盛り込まれていません。
バリアフリーの対応状況
バリアフリーの状況は、住宅金融公庫の「バリアフリー住宅工事」に適合したり、「公庫住宅等政策融資技術基準」のバリアフリー構造の基準を満たした場合に、高い評価をされます。その基準を満たさないマンションでも、障害者や高齢者に配慮された構造であれば、一定の評価がされます。
給湯設備
キッチン、洗面所、バスなどで給湯ができるか否かを判定します。そのうち、同時に給湯できる場所が何箇所あるかで、評価が異なります。主に、3ヵ所以上、2ヵ所、1ヵ所以下の3つに分けられ、それぞれに評価されます。
収納
収納スペースは、高さが床から1.8m以上ある場合に1つと数えます。押入れ、クローゼットなどの数で判定されます。収納の評価は、3ヵ所以上、1ヵ所以上3ヵ所未満、1ヵ所以下の3つに分かれます。

また、間口が0.9m以上ない場合は、1つと数えないケースもあるので注意してください。
LDの広さ
LDは、リビング・ダイニングルームの広さを見ます。このリビング・ダイニングルームは、居間と食事室の一体になった部屋をさします。LDの評価は、畳約12畳以上、約8畳以上12畳未満、約8畳未満の3つに分かれます。
バルコニーの広さ
バルコニーの広さも査定項目の1つです。ここで言うバルコニーとは、ルーフバルコニーも含みます。バルコニーが2ヵ所以上あるマンションの場合には、2つを足した面積で評価します。
冷暖房対応
冷暖房対応は、冷暖房用のコンセントやスリーフ穴の数で判定されます。評価は、コンセントやスリーフ穴が3ヵ所以上、2ヵ所、1ヵ所、なしの4つに分けられます。
眺望景観
眺望景観は、夜景が一望できて優れている場合に、高い評価がされます。高い階から町並みが見下ろせるマンションでは、「普通」と評価されます。

眺望景観が査定項目に含まれている理由は、見晴らしが良いマンションであった場合に、価格に大きく影響するからです。
駐車場の空状況
駐車場は、敷地内の駐車場をさします。敷地内の駐車場に空きがある、そうでない、の2通りに判定されます。
専用庭の有無
専用庭の評価は、15平方メートル以上、5平方メートル以上15平方メートル未満、なしの3つに分かれます。専用庭とは、専有使用権を持っている庭のことを言います。
ガス・電気・水道設備
ガス・電気設備は、現況の各設備の有無を判断します。また、水道の引き込み状況なども含みます。
台所
台所は、独立して設置されているかどうかを判断します。ハッチやカウンターで仕切られている場合は、高く評価されます。その他のチェックポイントは、ガスレンジ、レンジフード、ファン付き等です。
浴室
浴室は、シャワーや浴槽本体、ジャグジー付きや広さなどが評価されます。また、浴室、トイレ、洗面室などを含めて「サニタリー」という呼び方をします。
トイレ
トイレは、便器やタンクの状態、ウォシュレットの有無などで判断します。
洋室・和室
洋室、和室は、畳や床などをチェックして総合的に判定されます。
インターネット対応
インターネット対応は、インターネット回線の有無、接続が光ファイバーかADSL、ISDNかによって評価が異なります。
BS・CSの対応
BS・CSの対応は、共有アンテナの有無や状況で評価されます。
※出典:
財団法人 不動産流通近代化センター『中古マンション価格査定マニュアル』

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