査定方法

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マンションの査定方法

マンションの価格がどのように決められるのかは、誰もが知りたいこと。マンション査定の方法は、4つに分類され、算出される価格は異なります。
実際にどんな方法で査定されるのか知っておきましょう。

≪マンション査定方法≫
(1)取引事例比較法(中古マンション比較法)
(2)新規マンション比較法
(3)原価法
(4)収益還元法

取引事例比較法(中古マンション比較法)

マンション査定方法の中でも、最もよく使われるものが「取引事例比較法」という手法です。「中古マンション比較法」とも呼ばれます。取引事例比較法(中古マンション比較法)は、財団法人不動産流通近代化センターが発行する「中古マンション価格査定マニュアル」によってルール化されています。

取引事例比較法(中古マンション比較法)とは、査定するマンションと、その査定マンションとの条件が同じような近隣マンションの取引事例とを比較して、価格を割り出す方法です。

マンションを判定する条件は、交通条件、環境条件、街路条件、行政的な条件、その他の条件などがあります。

交通条件は、最寄り駅までの距離や学校・公共施設までの距離のことです。環境条件は、住宅地や商業施設の多さ、マンション周辺の土地の利用度が焦点になります。街路条件は、マンション前の道路の幅や町の道路を見ます。行政的な条件は、市街化区域などの都市計画が立てられているかどうかです。そのほか、近くに新しい駅やバス停ができるかどうかの将来性、マンションの専有部分の状況なども条件の1つになります。

これらの項目を総合した評価を点数で算出します。その評点が周辺のマンションより高ければ、高く売り出すことができ、低ければ安くなります。例えば、売却マンションが80点で周辺マンションが70点の場合、10点ほど高く売却できるということになります。

新規マンション比較法

新規マンション比較法は、中古マンションの建築年数に対して、新築マンションの価格よりいくらぐらい安くなっているかを計算します。建築年数が長く経つと、マンションは古くなりますし、老朽化が進みます。その老朽化した状態と、新築マンションの分譲価格とを比べて、価格を割りだすというものです。一般的に、この価格を下げる一連の作業を「減価修正」と呼びます。

しかしながら、マンションの価格帯は流動的です。また、マンションによって設備や周辺環境も異なります。ですので、一概に建築年数だけで判定できるものではありません。通常はあまり使われない手法だといえるでしょう。

原価法・収益還元法

原価法は、新築マンションの分譲価格を決める手法です。収益還元法は、賃貸マンションの査定によく用いられます。

この2つの方式は、近隣での取引事例がない場合に使われることがあります。


査定方法には種類がありますが、マンション査定では、取引事例比較法(中古マンション比較法)が最もよく使われています。自分たちのマンションと同じ条件の取引事例があるかどうか、まずはチェックしてみると良いでしょう。

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