査定項目

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マンション査定する際、見るべき項目

査定する際に見るべきポイントを、おおまかに8つに分けてご紹介します。

  1. (1)立地条件
  2. (2)住戸の位置
  3. (3)交通の便
  4. (4)築年数
  5. (5)専有部分
  6. (6)敷地
  7. (7)共用部分
  8. (8)維持管理

各項目は、それぞれの状況によって判定され、評点が計算されます。さらに詳しい査定項目は、「査定項目詳細」のページをご参考ください。

(1)立地条件

立地条件は、最寄り駅からの距離と、マンションがどのエリアにあるかということが重要です。マンションの価値は、この立地条件でほぼ決まると言っても過言ではありません。自分のマンションが人気があるエリアなのか、それとも駅から徒歩10分圏内かなど、事前に調べておくと良いでしょう。

高級住宅街も人気のスポットです。田園調布や成城学園などはブランドとしてマンション価値が非常に高いエリアです。

(2)住戸の位置

住戸の位置には、階数やマンションの向き、日照や風通しの良さが査定項目に盛り込まれています。階数については、通常、1階あがるにつれて0.5%ずつ価格が上昇する傾向にあります。階層は、20階以上とそうでないものとで基準が異なります。査定したいマンションが20階以上の場合は、最上階に住んでいれば評価が高くなり、1階降りるにつれて価格が下がります。

エレベータ付きとそうでない物件とでも、それぞれで評価が異なります。もちろん、エレベータが付いているほうが高い資産と判断されます。エレベータの有無は、周辺マンションの取引事例が参考にされますので、価格を調べる時には、同じような中古マンションを見つけて比較する必要があります。また、エレベータのない中層マンションは、2階、3階が人気のため価値があります。

方角もマンション査定のポイントです。例えば、南向きのマンションと比較して、北向きは10%もマイナスになってしまい、西向き・東向きは5%のマイナス、さらに、南向きの角部屋になると5%プラスに評価されます。南向きの評価が高いのは、日照時間の長さ、風通し、眺望が良いとされているからです。ただし、南向きマンションであっても、日照条件が悪い場合には、大きくマイナス点になってしまうので注意が必要です。

(3)交通の便

交通の利便性もマンション査定項目の1つです。交通の便は、立地条件とは多少重なりますが、最寄り駅や市街地の中心部まで歩いていける距離か、あるいはバスで何分かかかるか、というのがポイントになります。バス停がある場合は、バス停まで歩く分数やバスの運行状況も査定対象に含みます。

ただし、例外もあります。交通の便が悪かったとしても、人気の高いエリアや地価が高騰しているエリアでは、当然、評価が高くなります。また、土地の大規模開発などによって高級住宅地になった場所もありますから、一概に交通の利便性さえ良ければいいというものではありません。

また、新しい駅や新線が開発されている場合も同じです。今まで鉄道が通っていなかった場所に住んでいたとしても、新線計画が立てられると、急激に価格が上がることも予想されます。日暮里・舎人線(仮名)の開発は、その典型的な例です。都市開発や新線計画も、念入りにチェックしておきましょう。

(4)築年数

築年数(築後経過年数)も査定価格に大きく影響します。築年数とは、建築後から査定年月日までの期間を指します。年月の計算方式ですが、例えば、築3年6ヵ月の場合は切捨てて3年に。築15年7ヵ月は、切り上げて16年という計算をしています。

築15年までは、築年数が1年増えるにしたがって、1.5%ずつ差し引かれます。反対に、築10年未満と新しいマンションの場合には1.5%ずつ査定価格が上がります。さらに築16年以上20年以下が経過したマンションは、1年ごとに2.0%ずつ価格が下がっていきます。築年数21年以上になると、1年毎に2.5%ずつマイナスの評価となります。

買い替えのタイミングとして、築年数10年以内であれば、比較的、有利に売却を進めることができるでしょう。

取引事例としては、周辺マンションでプラスマイナス築3年以内の事例であれば有効だとされています。築年数もよく似たマンションを探して、なるべく年月の浅い段階で売却するのがベストだと思われます。

(5)専有部分

専有部分とは、区分所有者がそれぞれ単独で所有している建物のパーツのことです。つまり、室内の仕様やメンテナンス状況、間取りの広さ、給湯設備、柱や天井などが査定の対象になります。

専有部分の定義には、専有使用権を持っている共有部分も含まれます。バルコニーや駐車場のような共有部分もこの定義にあてはまります。

このうち、室内の仕様やメンテナンスは、買主(購入者)にとっても気になるところです。仕様が優れている部屋、内装の手入れが行き届いている部屋の場合、評価が上がります。具体的には、柱や梁の形、位置、大きさです。天井については、床からの高さが2.5m以上だと評価が高くなります。

(6)敷地

敷地には、近隣の騒音や振動、匂いのほか、敷地の権利の有無が鑑定されます。

敷地の権利は、たいてい、所有権か賃借権(地上権※1と借地権※2)のいずれかを持っているケースがほとんどです。マンションの場合は、戸建てとは違って、土地の権利をマンションに住む人たち全員(区分所有者)で共有します。この土地の権利を敷地利用権と言います。

敷地利用権がなければ、中古マンションを売ることができなくなってしまうので注意しておく必要があるでしょう。また、敷地の共有部分と建物の専有部分とを別々に売却することも出来ません。セットでマンション査定することが前提となります。

※1:地上権
賃借権の1つで、マンションを第三者へ自由に譲渡したり転貸したりすることができる権利。
※2:借地権
同じく賃借権の1つで、譲渡・転貸の際は、地主の承諾を得なければならない権利。

(7)共用部分

共用部分は、マンションの外壁、エントランス、耐震強度、バリアフリー対応の可否が査定されます。外壁に使用されている素材が、タイル貼りかリシン吹付なのかといったところから、その痛み具合まで見られます。コンクリートの落剥やクラックにひび割れがあると査定価格が低くなってしまいますので、早急に補修しておきましょう。玄関口や壁、床、天井の状態も同様、査定項目に入ります。

耐震性は耐震強度(耐震偽装事件)で問題視されたように、査定に大きく響きます。購入した際のマンション建設会社、販売会社などが構造や形状をしっかり造っているかどうかがポイントになります。

バリアフリー構造は、住宅金融公庫で定めている基準を満たしていると、評価が上がります。具体的には、スロープの設置、手すり位置などが、高齢者や障害者に配慮されて造られているかどうかも基準になります。

共有部分の設備も、査定項目の1つです。避難路が消防法・建設基準法をクリアしているか、セキュリティ面ではオートロックが設置されているか、インターネット回線の接続が光ファイバーか等も、マンション査定の判断材料になります。

(8)維持管理

維持管理は、長期修繕計画の有無、修繕積立金の残高、実際に修繕工事が行われているか、竣工時の図面を保有しているか等があげられます。また、組合活動において、マンションの管理規約があることも評価につながります。

駐車場、管理人室、コミュニティーやトランクルームなどの設備も、マンション査定の対象になります。これらは全て、設置されているか否かの基準で判定されます。
管理人(管理員)の巡回、清掃が行われているか等も見られます。管理人の有無はもちろん、勤務日数や定期的な清掃も査定項目に入ります。自転車・バイク置き場、駐車場、植栽のあるマンションに住んでいる方は、定期的にメンテナンスされているか、よくチェックしておきましょう。

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