不動産業者の査定プロセス

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不動産業者の査定プロセスを知ろう

マンション査定業者は、一体、どのように査定を進めているのでしょうか。
一般的なマンションを対象にした査定のプロセスについてご紹介します。

マンション査定業者や不動産会社は、売主からマンション査定の依頼があると、(財)不動産流通近代化センターの「中古マンション価格査定マニュアル」に沿って査定を始めます。

査定の流れとしては、まず、その物件がマニュアルの査定対象かどうかを判断します。ここで大事なのは、一般のマンション用のマニュアルと、その他のタイプのマンションでマニュアルが異なるという点です。その他のマンションとは、例えば、店舗ビルやビジネスタイプのワンルームマンション、定期借地権マンションなどです。

査定対象であれば、早速、調査に取りかかります。この場合では調査は「取引事例比較法」を用います。近隣で似たようなマンションの取引事例を探し出し、類似する候補をいくつか見つけ、さらに絞り込みます。

この絞り込みの際に重要視されるのが、専有面積、マンションの総戸数、地上階層(所在階)、間取り、築年数の5項目です。これらの5つを見れば、だいたい取引価格の相場が分かります。

こうして取引事例が決まれば、その物件の専有面積から1平方メートルあたりの単価を求めます。取引価格に修繕積立金相当額(※1) があれば、差し引きます。

取引価格が出されると、いよいよ、実際のマンション物件と取引事例マンションとを比較します。各査定項目に沿ってお互いの点数を割り出し、点数が取引事例より高ければ高く売れ、点数が低ければ安いという結果になります。

マンション価格には、市場の変動もあります。その変動の割合(流通性比率)によって、優劣を調整した価格が「マンション査定後の適正価格」になります。

※1:修繕積立金相当額
売主がマンションを売却する場合、通常、これまでに積立ててきた修繕見積金の全額を返却してくれません。その代わりに、それ相当の金額が管理組合から支払われます。その金額のことを修繕積立金相当額といいます。
※出典:
財団法人 不動産流通近代化センター『中古マンション価格査定マニュアル』

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